특례보금자리론

특례보금자리론

 

특례보금자리론 (서울=뉴시스)

 

특례보금자리론 LTV 70%‧DTI 60%만 적용

 

특례보금자리론을 자세히 살펴보면 기존 보금자리론, 일반형 안심전환대출, 적격 대출을 통합한 상품인데요. 금융위원회는 지난 11일 연 4%대 고정금리 모기지론인 특례보금자리론을 출시한다고 밝혔습니다. 특례보금자리론의 공급 규모는 총 39조 6000억 원에 달합니다.

다만 특례보금자리론은 오는 30일부터 내년까지 1년 동안 한시적으로 운영하는 상품이에요. 주택 구입 계획이 있거나 기존 대출 금리가 높아 이자 부담이 컸던 분들은 내년 1월 30일 안에 신청하셔야 합니다.

특례보금자리론을 신청하려면 주택 가격은 9억 원 이하여야 하고 대출 가능 한도는 최대 5억 원입니다. 기존에는 주택 가격 상한을 6억 원 이하, 대출 한도 역시 3억 6000만 원으로 제한하고 있었습니다. 주택 가격은 KB시세, 한국부동산원 시세, 주택공시가격, 감정평가액 순으로 적용하고 있습니다. 

중요한 점은 기존 연 7000만 원 이하의 소득 요건을 채워야만 받을 수 있던 보금자리론과는 다르게 소득 제한이 없다는 겁니다. 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하지 않습니다. 현재 1억 원을 초과한 금액을 대출받은 분들은 DSR 40% 규제를 받고 있었습니다. 즉 1년 안에 갚아야 할 원리금 상환액이 연간 소득의 40%를 넘지 못하도록 제한하고 있었는데, 특례보금자리론에서는 DSR을 적용하지 않는 겁니다. 

다만 DSR보다 덜 까다롭다고 평가받는 총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출비율(LTV) 규제는 적용받습니다. DTI는 상환능력을 볼 때 주택 담보 대출을 제외한 다른 대출액의 원금을 뺀 이자 상환금만 계산하기 때문에 DSR보다는 대출 문턱이 낮다고 평가받습니다. 특례보금자리론의 DTI는 60%, LTV는 최대 70%를 적용합니다.

LTV는 생애 첫 주택 구입이면 80%까지 나옵니다. 다만 연립주택, 단독주택, 다세대주택 등 아파트가 아닌 경우에는 5% 포인트, 규제지역은 10% 포인트 LTV가 낮아집니다. 주택 가격이 8억 원 이하, 연 소득 9000만 원 이하인 무주택자라면 LTV를 차감하지 않습니다.

주택을 구입하거나 기존 대출을 상환하는 분, 임차보증금을 반환하는 분들은 모두 특례보금자리론을 이용할 수 있습니다. 무주택자는 물론이고 1 주택자 또는 일시적 1세대 2 주택자도 신청이 가능합니다.

만기는 10·15·20·30·40·50년 등 6가지로 나뉘는데요. 이 가운데 만기 40년을 신청하려면 만 39세 이하 또는 혼인 7년 이내 신혼부부여야 하고, 만기 50년은 만 34세 이하 또는 신혼부부에 해당해야 합니다.

금리는 일반형은 연 4.75~5.05%로 적용하고, 주택가격 6억 원 이하·부부합산소득 1억 이하인 차주에게는 연 4.65~4.95%까지 적용 가능합니다. 

일시적 2 주택자, 기존 주택 처분 기한 3년으로 늘어

일시적 1세대 2 주택자 분들은 기존 주택 처분 기한이 기존 2년에서 3년으로 1년 추가로 연장이 됩니다. 정부가 지난 12일 비상경제장관회의를 통해 이 같은 내용의 부동산 세제 보완 방안을 내놓은 것입니다.

정부는 이직이나 결혼 등 사유로 일시적 2 주택자에 해당하는 실수요자에게 일정 기한 안에 이전 주택을 처분하면 추가적으로 세 부담이 없도록 특례제도를 운영하고 있어요.

1 주택을 보유하고 있다가 신규주택을 취득해 일시적으로 1 가구 2 주택이 된 분들에게 첫 번째 주택을 처분기한 안에 팔면 양도소득세·취득세·종합부동산세를 적용할 때 1 가구 1 주택과 동일하게 혜택을 주고 있습니다.

최근 부동산 시장이 급격하게 침체하면서 주택 거래도 움츠러들자 정부는 기존 주택을 처분하는 데 어려움을 겪는 일시적 1세대 2 주택자를 위해 지난해 5월 종전 주택 처분기한을 1년에서 2년으로 늘려줬습니다. 이후에도 금리 인상, 주택 거래량 감소세가 이어지자 정부가 이번에 추가로 1년을 또 연장해 준 것입니다.

이직이나 결혼을 하면서 일시적 1세대 2 주택자가 된 분들은 새 집을 산 뒤 3년 안에 기존 주택을 팔면 다양한 세제혜택을 받을 수 있습니다. 취득세 중과 완화로 조정대상지역 2 주택 중과세율(8%) 대신 일반세율(1~3%)을 적용받습니다. 종부세는 일반 기본공제 9억 원이 아닌 1세대 1 주택자 기본공제인 12억 원을 적용받을 수 있습니다. 고령자 또는 장기보유자에게는 세액공제를 최대 80%까지 적용해 줍니다.

일시적 1세대 2 주택 처분 기한 연장은 이날(12일)부터 소급·적용합니다. 양도세와 취득세는 12일 이후 종전주택을 양도하는 경우, 종부세는 2023년 납세의무 성립분부터 적용합니다. 지난해 일시적 2 주택 특례를 신청했다면 기한 연장 혜택을 받을 수 있습니다.

 

특례보금자리론 이율

금융권 안팎에서는 최고 연 8%를 넘어선 고금리와 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 이어지는 상황에서 소득을 따지지 않는 특례보금자리론을 이용할 경우, 기존보다 받을 수 있는 대출한도가 늘어나 올해 '내 집 마련'을 하려는 실수요자들의 '숨통'이 어느 정도 트일 수 있을 것으로 보고 있습니다.

현재 1억 원 초과 대출자에게는 DSR 40% 규제가 적용되나, 특례보금자리론에는 이런 제한이 적용되지 않으며, 대신 최대 5억 원까지 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 한도 내에서 대출이 가능합니다.

LTV는 최대 70%(생애최초 주택구입자 80%), DTI는 최대 60%가 적용되는데 규제지역에선 10% 포인트 차감하는 방식입니다.

한 금융권 관계자는 "기존 대출이 있어 한도가 모자랐던 무주택자나 대출을 갈아타려는 1 주택자, 전세보증금 반환이 어려웠던 집주인 등에 도움이 될 것으로 보인다"라고 말했습니다.

또 다른 금융권 관계자도 "향후 금리변동에 대한 리스크를 헤지 할 수 있어 매월 현금 흐름이 빠듯한 서민 등 실수요자들은 시중금리보다 다소 낮은 수준으로 금리 안정성을 담보할 수 있게 될 것"이라고 평가했습니다.

다만 현재 시중은행들의 주택담보대출(주담대) 금리 하단이 4% 중반대를 형성하고 있는 상황에서 특례보금자리론 금리는 메리트가 없다는 의견도 나오고 있습니다.

특례보금자리론의 금리는 일반형과 우대형으로 나뉩니다. 주택가격 6억 원 이하·부부합산소득 1억 원 이하인 차주를 대상으로 한 '우대형'은 4.65~4.95%, 일반형은 4.75~5.05%가 적용됩니다.